생애최초 특별공급 조건, 소득세 5년 납부와 소득 기준 정리

생애최초 특별공급은 세대구성원 모두 주택을 가져 본 적이 없는 1순위 무주택 세대가, 근로·사업소득으로 소득세를 5개년 이상 냈을 때 신청할 수 있습니다. 민영주택은 세대 월평균소득이 전년도 도시근로자 월평균소득의 160% 이하, 국민주택은 130% 이하가 기준이고, 넘더라도 부동산 가액이 3억 3,100만 원 이하이면 추첨 물량에 넣을 수 있습니다(2026년 11월 확인).

아래 내용은 청약홈의 특별공급 안내와 국토교통부가 정책브리핑에 낸 문답 자료를 기준으로 정리했습니다. 실제 적용 기준은 단지별 입주자모집공고문이 우선합니다.

생애최초 특별공급 한눈에 보기

대상(자격) 확인

기준일은 모두 입주자모집공고일 현재입니다. 다음 네 가지를 함께 갖춰야 합니다.

1. 생애최초: 세대구성원 모두 과거에 주택이나 분양권을 가진 적이 없어야 합니다. 상속·증여로 잠깐 가졌던 경우도 소유 이력으로 봅니다.
2. 1순위 무주택 세대: 일반공급 1순위인 무주택세대의 세대주 또는 세대구성원이어야 합니다.
3. 가구 요건: 혼인 중이거나 미혼 자녀(임신·입양 포함)가 있어야 합니다. 둘 다 아니면 1인 가구로 추첨 물량에만 신청할 수 있습니다.
4. 소득세 5년: 근로자나 자영업자로서 소득세를 5년 이상 냈어야 합니다. 지금 일을 하지 않는다면 공고일부터 1년 안에 소득세를 낸 사실이 있어야 합니다.

만 60세 이상 직계존속이 가진 주택은 무주택으로 보는 등 예외가 있으니, 부모와 같은 등본에 있다면 공고문의 무주택 인정 기준을 확인합니다.

소득세 5년 납부, 이렇게 셉니다

국토교통부 문답 자료에서 설명한 방식은 다음과 같습니다.

• 개월이 아니라 연도로 셉니다. 연속일 필요가 없어서 서로 떨어진 다섯 해에 낸 실적을 합칠 수 있고, 한 해에 몇 달만 일했어도 1개년으로 인정됩니다.
• 청약자 본인의 납부 실적만 봅니다. 배우자나 세대원이 낸 소득세는 합산하지 않습니다.
• 근로소득·사업소득에 대한 소득세여야 합니다. 이자·배당소득만 있으면 신청할 수 없습니다.
• 소득세를 낼 의무가 있었지만 공제·감면으로 낼 세금이 없었던 해도 포함한다고 안내합니다. 개별 판단은 사업주체나 국세청 126에 확인합니다.

증명은 세무서에서 받는 소득금액증명, 납세사실증명이나 직장의 원천징수영수증 등으로 합니다.

소득 기준과 물량 배분

청약홈이 게시한 기준표(2025년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득)의 세대 월평균소득 상한입니다. 단위는 원입니다.

민영주택은 물량의 50%를 130% 이하에 우선공급하고, 20%를 130% 초과 160% 이하에 일반공급하며, 나머지는 추첨합니다. 국민주택은 같은 비율로 100퍼센트 이하 우선, 100퍼센트 초과 130% 이하 일반, 나머지 추첨입니다. 6인 이상 가구 금액은 공고문에서 확인합니다.

1인 가구와 추첨 물량

추첨 물량은 2021년 국토교통부가 1인 가구와 소득 기준을 넘는 가구에도 기회를 주겠다며 도입한 것입니다. 청약홈 기준으로 추첨에 넣을 수 있는 경우는 둘입니다.

1. 혼인 중이거나 미혼 자녀가 있는데 소득이 160%(국민주택 130%)를 넘지만, 세대가 가진 토지·건물 가액 합계가 3억 3,100만 원 이하인 경우
2. 1인 가구로서 소득이 160%(국민주택 130%) 이하이거나 부동산 가액이 3억 3,100만 원 이하인 경우

1인 가구 가운데 직계존속과 같은 등본에 있지 않은 단독세대는 전용 60제곱미터 이하 주택형만 신청할 수 있습니다. 부모와 함께 등재돼 있으면 모든 주택형에 신청할 수 있습니다.

신청 방법

1. 청약 접수 일정에서 단지를 고르고 입주자모집공고문의 생애최초 물량과 소득 기준을 확인합니다.
2. 청약홈(applyhome.co.kr)에서 청약자격 확인으로 통장 순위와 무주택 기간을 봅니다.
3. 특별공급 접수일에 청약홈에서 생애최초 유형으로 신청합니다.
4. 당첨되면 소득세 납부 증명 서류와 소득·자산 서류를 사업주체에 냅니다.

놓치기 쉬운 점

• 특별공급은 1세대 1회입니다. 신혼부부·노부모 등 다른 특별공급에 당첨된 적이 있으면 신청할 수 없고, 같은 단지 특별공급끼리 중복 신청하면 모두 무효입니다.
• 민영주택은 국민주택과 달리 저축액 600만 원 요건이 없지만, 지역별 예치금을 채운 1순위여야 합니다.
• 2023년 3월 28일 이후 출산한 미성년 자녀가 있으면 소득·자산 기준이 완화될 수 있습니다. 출산 가구라면 민영주택 신생아 특별공급도 비교해 봅니다.

자주 묻는 질문

배우자가 소득세를 5년 냈으면 제가 신청할 수 있나요?

안 됩니다. 소득세 5년 실적은 청약자 본인 기준입니다. 이 경우 배우자가 청약자가 되는 방법을 검토합니다.

결혼했다면 신혼부부 특별공급과 무엇이 다른가요?

신혼부부 특별공급은 혼인 7년 이내만 대상입니다. 생애최초는 혼인 기간을 따로 묻지 않는 대신 세대 전체의 과거 주택 소유 이력과 본인의 소득세 5년 실적을 봅니다. 기준은 신혼부부 특별공급 소득 기준에서 비교할 수 있습니다.

소득 기준 금액은 언제 바뀌나요?

전년도 도시근로자 월평균소득을 쓰므로 통계가 새로 나오면 바뀝니다. 위 표는 청약홈이 지금 게시한 2025년도 기준이라 공고 시점에 따라 달라질 수 있습니다.

참고한 자료

• 청약홈(한국부동산원) APT 청약안내 특별공급 - 생애최초 (2026년 11월 14일 확인)
• 정책브리핑(국토교통부) 문답으로 살펴본 '민영주택 생애최초 특별공급' (2026년 11월 14일 확인)
• 정책브리핑(국토교통부) 청년층 주택청약 기회 많아진다…민영주택 특공에 추첨제 도입 (2026년 11월 14일 확인)